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房价透明前的资本分析

2018-12-03 15:07:53

房价透明前的资本分析

房地产的资本构成房地产开发的投资成本一般分为:土地费用、前期费用、基础设施费用、建安工程费用、公共配套费用、管理费、不可预见费、贷款利息等八大类。在政府组织先一级开发再公开交易的大背景下,土地费用更多体现的是投资决策选择,企业对同一块公开交易土地的价格可控度不大!此外,基础设施费用,公共配套费用是政府部门和相应单位按项目一定比例收取的固定费用。随着税费管理和公共配套领域改革的深入,该类费用的刚性不断加强!项目的市场调研、可行性研究、规划设计等费用属于前期费用。它们支撑着项目的市场定位,投资开发策划以及专业的项目规划,单体设计等前期工作,可控度大而且影响全局!建安工程费用包括建安造价,招投标及标底审核费,工程监理费和竣工图费!除建安造价须根据策划定位和规划设计测算外,其他费用都是行业规定的固定比例提取额!建安工程费用作为开发中的大宗主要支出,却是项目策划定位和规划设计工作的因变量!策划定位调整了,规划设计就需调整,建安工程费用随之变化!相同的项目策划定位可以有不同的规划设计方案,这时它们分别对应的建安工程费用往往成为抉择标准!建安工程费用的预测要对建材,劳动力等要素的价格走势保持前瞻性!管理费和不可预见费的预算值分别按某几项费用之和的固定比例提取!管理费是企业组织开发经营活动发生的日常营运费用,取值高低要依据自身的管理能力和营运效率而定!不可预见费是对估算中难以预料的情况如天灾人祸,设计变更,物价上涨而提取的预备增加费用!不确定因素多,操作期长的项目对此更要足额提取!不可预见费的取值比例也反映出企业的风险意识!贷款利息是所需贷款数额,资金占用时间以及未来利率的函数!通常品牌实力好的公司融资能力强且融资成本低!贷款利息测算取决于资金全程计划的科学性和对项目运作周期及利率变化的前瞻预测!因投资预算估计不足而导致资金链条断裂的案例比比皆是!故此管理费,不可预见费和贷款利息等投资成本的测算更要体现谨慎性原则!开发过程中的成本管理要平衡好与时间进度和建安工程质量之间的关系,客观实施投资成本预算,必要时在可控范围内局部调整。前期阶段中产品定位,开发策划,方案进度和各类成本预算已然确定。开发过程就要将成本计划标准对应实施到性价比的建材设施和专业服务上!遇到要素市场行情出现预料外的变化或者产品策划,规划设计层面的改变,有时只能调整成本预算,但这种调整尤其需要分层,分权限谨慎进行,否则会扰乱全局操作!目前,建安工程概预算管理,工程项目资源消耗计划,招投标和工程监理等手段已经能够很好地支持实施成本的控制!时间进度和工程质量与成本的关系很微妙,从项目管理角度衡量,时间就是成本!拖延了工期可能造成新的财务成本,推迟交房的违约成本和企业的机会成本,加快工期将降低所占资金的财务成本"也增加了企业诚信度和市场机会。项目周期结束后的成本结算,一方面是政府主管部门对开发过程中已发生工程造价和承发包行为而进行的管理审核,另一方面也是开发企业对己产生的成本,费用,利润的会计分摊处理,生的成本,费用,利润的会计分摊处理!全局成本管理中易被忽视的重要环节前期成本环节尤其是投资决策和项目定位策划成本应高度重视!成本控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面。用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途生产利润总额更高的产品都是现实选择!故此,前期环节相关成本的增加只要能够相应增加收入或降低风险,就可视为能带来增益的有效投资!建安施工环节易忽视的成本问题是选材档次不匹配,一般开发企业都会关注采购环节的直接成本,如通过招标竞价,规模化采购等方式压低采购价格,但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多!销售及服务环节中的客户关系成本需格外重视。在获悉产品信息,感兴趣查询,来销售现场看房,销售成交,的买房常见流程中,提高各环节前向传导的比率就会增加收入和利润,也就意味着提高了成本利润率。除了产品制造和广告宣传本身的因素外,客户关系处理和客户服务也是提高成交率的直接因素。

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