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房产税或先征新房税率约081

2018-10-28 12:23:17

房产税或先征新房 税率约0.8%~1%

知名经济学家戴亦一在接受本报专访时表示 房地产泡沫“拆弹”方案将出台

下月,十八届三中全会将要召开,近日公布的383改革方案提出:“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节,实施从价计征。”这给房地产新政指明了路线。

近日,在接受本报专访时,厦门大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授表示,土地财政是目前房地产泡沫的幕后推手,取消地方政府的土地财政,取而代之以按年征收的房产税势在必行,具体方案可能既不是重庆和上海模式,也不是根据套数差别征收的劫富济贫方式,更不会是一刀切的美国模式,估计在全国推行的房产税方案,很可能采取平稳切换的双轨制过渡模式:新老划断,先对新房征收房产税,旧房暂不征,等满70年后再按年征收房产税。税率不会像美国那样高达3%,估计可能在0.8%~1%。

文/ 方利平

“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹,必须尽早拆除。”近日,厦门大学管理学院副院长、知名的房地产研究专家戴亦一教授在广州举行的厦门大学EMBA公开课上如此表示。在接受本报专访时,戴亦一表示,取消地方政府的土地财政,取而代之以按年征收的房产税势在必行。

取消土地财政是关键

“中国楼市有泡沫”,戴亦一肯定地说,目前北、上、广、深的楼价收入比大概是30~60,是国际的8到10倍。这个泡沫目前仍在加速膨胀,自去年年中以来,个别地方的房价涨了50%以上。

戴亦一表示,与高房价并行的必然是高租金、高工资、高物流成本,这给实体经济带来了巨大的包袱。更令人担忧的是,房地产市场与中国的宏观经济和金融系统安全密切相连,如果任由楼市泡沫继续膨胀,很快就会爆炸崩盘,将中国经济带入泥潭。

“拆楼市泡沫这个潜在的炸弹,并保证经济短期内不会硬着陆,关键在于土地财政的改革。”戴亦一表示,目前,政府在大力打击贪腐,整顿吏治,就是为了削减政府开支,为土地财政改革做准备。

3~5年内楼市不会崩盘

如何在终结土地财政的同时,防止房价崩盘并不引爆地方债务这枚炸弹,戴亦一认为目前是有办法解决的。城镇化是张。中国居民储蓄存款超过了40万亿元,城镇常住人口却仅50%左右,大家都想进城,这为我们提供了城镇化的机会。对于房子,老百姓仍然存在较大的需求。有趣的是,实体经济不行时,政府要靠房地产来救经济,这时是买房的好时机,“当储蓄不够时,楼市才会崩盘。”

政府手中的第二张,就是目前中央政府债务较低,可以通过发行国债来进行公共设施的投资。

第三,迫不得已时,中央政府还可以适度放松银根。

这些可确保短期内楼市不会崩盘。戴亦一表示,只要不乱拆弹,例如不出台劫富济贫式的惩罚性房产税,中国经济短期内要保7%以上的增长率是不难的,短期内经济不会硬着陆,楼市3到5年内也不会崩盘。

焦点关注

新房、旧房双轨制

切换过渡可能性大

戴亦一说,楼价泡沫归根结底是土地财政作祟。取消地方政府的土地财政收入,必须减轻地方政府的财政负担和支出缺口,这是解决土地财政的关键所在,否则容易引发地方债务危机和金融系统的危机。

在房地产税的具体方案上,“我预期将参考美国模式改革中国目前的土地财政,变一次性的卖地收入为每年分期付款型的房产税。”

383改革方案精确提出:“建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节,实施从价计征。”

三大房产税模式均不可

关于房产税的征收模式,目前市场流传三个版本:一种是重庆和上海模式,在持有环节征收,而且是针对部分高端住宅征收;一种是美国模式,在保有环节一刀切征收,对所有房产按照价值征收一定比率的房地产税;第三种模式是在保有环节劫富济贫的差别征收:套不征,第二套轻征,对第三套以上住房则重税。

戴亦一分析称,以上模式都不可能。因为上海和重庆模式既不能降低房价,又不能解决地方政府的税收问题;美国模式能有效解决税收问题,但是新旧一起征不公平,因为旧房都已经一次性将70年的土地出让金缴交给政府了,而且也会影响低收入人群,导致社会不稳定;劫富济贫的模式恐怕也是一厢情愿,因为如果对第三套以上住房征收重税,则富人会大量抛售三套以上住房,楼市可能崩盘,而且会导致富人将资产转移海外。这一模式推崇者多,也为危险。

或采取双轨制过渡模式

戴亦一表示,其预期中国将采取的征收房产税的模式,将是平稳切换的双轨制过渡模式:在取消土地财政的基础上,新房子直接切换到按年征收的房地产税;旧房子暂不征收,待70年满了以后,再切换到按年征房产税。对于低标准的自住房,可尽量降低税率。这种模式会导致新房降价,从而倒逼地价下降,带动整个房价下调,但又不会导致旧楼价格大跌,因为这些房子在届满70年之前不用缴纳房产税。在出台房地产税征收后,目前的限购和限贷等行政性干预手段一定会同步取消。

2~3年内激进举措难出台

不过,由于地方政府的土地财政由一次性卖地变为分期征收,财政一定会特别紧,地方政府怎么渡过未来5~10年的难关呢?关键是要削减地方政府的财政支出负担,中央政府上收部分事权。开征房产税,一定要各项配套措施准备好了才能推出,因此预期2~3年内不可能有很激进的举措出台。

股市:

房地产股持有半年以上必有行情

若出台房产税,房价将如何走?房企业绩将受怎样的影响呢?

戴亦一认为,新房子交税,新拍土地上开发的房子价格将有所下跌;对旧房价格影响不会太大,终市场会在新房和旧房之间达成平衡。对于目前没买房的刚性需求者,戴亦一表示,有钱的人可放心买,入了手的房子价格不会跌;没钱的也别急,可等政策出台后新房价格下跌了再入手。

对于房地产企业的业绩,戴亦一认为房产税出台是利好,因为以前房地产商赚的钱大部分都用来买地了,土地财政取消后,楼价会有所下跌,但是土地成本也会下跌,房地产商的利润未必会受挤压。而且,如果政策明朗了,楼市崩盘危险解除,利空出尽了,有利于房地产业和中国经济的长远健康发展。戴亦一甚至表示:“地产股持有半年以上,必有大行情!”

精彩发言

“中国楼市泡沫是中国经济潜在的一个炸弹,必须尽早拆除。如何拆解这个炸弹,又保证经济短期内不会硬着陆,将是十八届三中全会的主旨之一。”

“拆除房地产市场的泡沫需要缓冲时间,就像飞机在飞行过程中发现几个大问题,但是要慢慢修,首先得保证飞机不会掉下来。”

“2008年李嘉诚也将上海北京的许多物业卖了,现在来看,卖错了时点;李嘉诚此次撤离,以后也一定会后悔的。”

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